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隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)入以“存量提質(zhì)”為核心的下半場，城市更新已從地方探索上升為國家戰(zhàn)略，成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展、回應(yīng)人民對美好生活向往的關(guān)鍵抓手。近期，《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》等一系列頂層文件的出臺(tái)，標(biāo)志著城市更新進(jìn)入了“政策系統(tǒng)引導(dǎo)、模式深度創(chuàng)新、金融協(xié)同破局”的新階段。本文將以安徽省無為市城北及城西片區(qū)、馬鞍山市花山區(qū)湖濱片區(qū)兩個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目為鏡鑒，剖析城市更新如何從宏觀政策走向具體項(xiàng)目，探索一條社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益共贏的可持續(xù)發(fā)展之路。

一、 政策深化：劃定底線、明確方向，從“拆改留”到“留改拆”

國家政策體系為城市更新設(shè)定了清晰的價(jià)值觀與操作邊界。其核心轉(zhuǎn)變在于：

1、底線思維，防止大拆大建：住建部文件明確劃出拆除比例、拆建比、就地安置率等硬性紅線，旨在遏制過度房地產(chǎn)化開發(fā)，推動(dòng)更新方式向溫和、漸進(jìn)式轉(zhuǎn)變。

2、目標(biāo)導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)綜合效益：政策鼓勵(lì)更新行動(dòng)超越物理改造，致力于補(bǔ)齊設(shè)施短板、提升公共服務(wù)、保護(hù)歷史文脈、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，追求經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

3、機(jī)制創(chuàng)新，鼓勵(lì)市場參與：中央多次強(qiáng)調(diào)要完善市場化運(yùn)作機(jī)制，激發(fā)社會(huì)資本活力。財(cái)政部的示范工作與兩辦意見，均在引導(dǎo)建立多元化、可持續(xù)的投融資模式。

4、項(xiàng)目實(shí)踐中的政策呼應(yīng)：無為項(xiàng)目（拆除比11.87%）與花山項(xiàng)目（拆除比7.11%）均將拆除面積嚴(yán)格控制在20%紅線以內(nèi)，并保證超50%的就近安置率。這不僅是合規(guī)性的體現(xiàn)，更向市場傳遞了項(xiàng)目堅(jiān)持“以人為本、有機(jī)更新”的穩(wěn)定預(yù)期，為后續(xù)融資奠定了信任基石。

二、 模式創(chuàng)新：市場化運(yùn)作與可持續(xù)融資的實(shí)踐樣板

破解資金難題是城市更新落地的關(guān)鍵。兩個(gè)項(xiàng)目通過構(gòu)建清晰的商業(yè)模式，成功跨越了融資鴻溝。

1. 建設(shè)內(nèi)容與模式概述：

無為市城北城西片區(qū)項(xiàng)目：定位為構(gòu)建“綠色、韌性、智慧新城區(qū)”。建設(shè)內(nèi)容涵蓋老舊小區(qū)綜合整治、低效用地再開發(fā)、市政基礎(chǔ)設(shè)施升級、公共服務(wù)設(shè)施（社區(qū)中心、養(yǎng)老、幼兒園）補(bǔ)建、智慧城市系統(tǒng)植入以及生態(tài)修復(fù)工程。項(xiàng)目采用“一二級聯(lián)動(dòng)”模式，由國有平臺(tái)公司作為市場化實(shí)施主體，進(jìn)行一體化投建運(yùn)。
花山區(qū)湖濱片區(qū)項(xiàng)目：以“創(chuàng)客+文創(chuàng)園”為產(chǎn)業(yè)引擎，打造城市功能品質(zhì)活力示范區(qū)。重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容包括老舊小區(qū)改造、歷史風(fēng)貌街區(qū)活化、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)空間打造、潮玩文體中心、智慧社區(qū)及配套商業(yè)、人才公寓等，旨在實(shí)現(xiàn)“空間、產(chǎn)業(yè)、人口”三重更新。

2. 財(cái)務(wù)分析與融資破局：

多元收益現(xiàn)金流設(shè)計(jì)：兩個(gè)項(xiàng)目均摒棄單一的土地財(cái)政依賴，構(gòu)建了“銷售+租賃+運(yùn)營”的混合收入模型。無為項(xiàng)目收入來自住宅銷售、商業(yè)租賃、停車、廣告及充電服務(wù)等；花山項(xiàng)目則規(guī)劃了住宅銷售、商業(yè)辦公出租、人才公寓與康養(yǎng)租金、停車及物業(yè)管理費(fèi)等。這種長短結(jié)合的收入結(jié)構(gòu)，保障了項(xiàng)目全生命周期的現(xiàn)金流穩(wěn)定。

可融資性關(guān)鍵要素：首先，項(xiàng)目自身具備清晰的市場化還款來源，而非單純依賴財(cái)政承諾。其次，實(shí)施主體（如無為的濡城建設(shè)、花山的山湖城新公司）作為地方國企，具備專業(yè)資質(zhì)與信用背書。最后，詳實(shí)的可行性研究報(bào)告與全周期風(fēng)控方案，系統(tǒng)展示了項(xiàng)目的可行性與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

融資成果：在此模式下，總投資46.98億元的無為項(xiàng)目成功獲批銀行貸款33億元；總投資27.2億元的花山項(xiàng)目獲得銀行融資20億元。這證明了金融機(jī)構(gòu)對規(guī)劃清晰、模式可行、風(fēng)險(xiǎn)可控的城市更新項(xiàng)目的認(rèn)可。

三、 價(jià)值升維：從“空間改造”到“系統(tǒng)煥新”的城市進(jìn)化

成功的城市更新，本質(zhì)是一場多維度的價(jià)值創(chuàng)造運(yùn)動(dòng)。

1、經(jīng)濟(jì)價(jià)值：激活沉睡資產(chǎn)，培育新動(dòng)能。通過盤活低效用地、導(dǎo)入新產(chǎn)業(yè)（如花山的文創(chuàng)、無為的智慧服務(wù)），更新項(xiàng)目為城市培育了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了從“土地資本化”到“產(chǎn)業(yè)資本化”的躍升。

2、社會(huì)價(jià)值：補(bǔ)齊民生短板，促進(jìn)社會(huì)融合。老舊小區(qū)改造、公共服務(wù)設(shè)施增設(shè)、公共空間營造直接提升了居民的獲得感與幸福感。公眾參與機(jī)制的建立（如花山項(xiàng)目），更推動(dòng)了基層治理模式的現(xiàn)代化。

3、文化與環(huán)境價(jià)值：傳承文脈，踐行綠色。在更新中注重歷史風(fēng)貌保護(hù)（花山），并廣泛采用綠色建筑、海綿城市等理念（無為），提升了城市的文化辨識(shí)度與生態(tài)韌性。

四、未來展望：邁向?qū)I(yè)化、金融化、人本化的城市更新2.0時(shí)代

基于現(xiàn)有實(shí)踐，未來城市更新的深化路徑日益清晰：

1、運(yùn)營能力成為核心競爭力：城市更新將從“開發(fā)建設(shè)主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“長期運(yùn)營主導(dǎo)”。培育或引入專業(yè)的城市運(yùn)營商，具備資產(chǎn)管理、產(chǎn)業(yè)招商、社區(qū)服務(wù)等綜合能力，將是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

2、融資工具更趨多元化與長期化：除銀行貸款外，基礎(chǔ)設(shè)施REITs、專項(xiàng)債券、政策性金融、綠色金融等工具將被更廣泛地應(yīng)用，以匹配更新項(xiàng)目周期長、收益穩(wěn)的特點(diǎn)。

3、“人本導(dǎo)向”與“精細(xì)治理”深度融合：更新將更加關(guān)注社群需求、居民意愿與文化認(rèn)同，通過“微更新”“針灸式改造”等精細(xì)手段，實(shí)現(xiàn)包容性發(fā)展，讓更新成果真正惠及于民。

4、數(shù)字化賦能全生命周期管理：BIM、CIM等數(shù)字技術(shù)將貫穿規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營全過程，提升決策科學(xué)性、工程精細(xì)度和管理效率，智慧城市理念將從“亮點(diǎn)”變?yōu)椤皹?biāo)配”。

五、結(jié)語

無為與花山的實(shí)踐表明，中國城市更新已探索出一條兼具政策智慧與市場邏輯的可行路徑。它不再是簡單的舊城改造，而是一場關(guān)于城市功能再造、活力復(fù)興與治理升級的深刻變革。展望未來，唯有堅(jiān)持長期主義的眼光、專業(yè)主義的操守和以人為本的初心，推動(dòng)政策、市場與社會(huì)力量形成合力，才能讓我們的城市在更新中不斷進(jìn)化，最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展，構(gòu)筑真正宜居、韌性、智慧的幸福家園。城市更新的故事，關(guān)乎建筑的命運(yùn)，更關(guān)乎城市的未來與人民的福祉，其篇章正在每一位實(shí)踐者的腳下續(xù)寫。